“策言薈”—— 因城施策助房市健康發展

澳門中華總商會策略研究委員會委員 姚明禮

特區政府不久前就《澳門特別行政區經濟適度多元發展規劃（二〇二四——二〇二八）》進行公開諮詢，其諮詢文本提到有關推動房地產市場平穩健康發展，明確提到“密切關注本澳房地產市場的變化，持續評估樓市及相關風險狀況，適時推出優化房地產市場健康發展的政策措施。”可見房地產市場平穩健康發展需要也應當因勢利導、因市場環境變化而作出適時的政策調整。事實上，置業與否，無疑是每個澳門居民和家庭都需要面對和考慮的重要決定，而自第五屆特區政府上任以來，制定了五層的置業階梯，定位明確清晰，同時將市場分為公屋市場及私人市場的劃分更為明確，為促進房地產市場健康發展開啟了良好的開端。

自新冠疫情爆發以來，前後共歷時三年之久，房地產市場成交大幅度萎縮，市場已不復2010年起的經濟高速增長期的活躍交投及升幅，而疫情之後，受世界經濟大環境及利息上升等多方面因素影響，居民無論在日常消費及投資方面亦轉趨理性保守。根據財政局的資料，2018年全年住宅成交總數為10,585宗，而2022年全年住宅成交總數為2,950宗，總數下跌超過七成。然而，現時政府在購買住宅等方面基本上還維持著早年市場氣氛非常熾熱的辣招，例如限制非首次置業的銀行貸款成數、針對外來投資者的額外印花稅（樓價的10%）、針對炒賣而制定的特別印花稅（樓價的10%至20%）、針對本地居民購買多於一套住房的取得印花稅（樓價5%至10%）等。

不同的年齡階層在不同時期亦有各自的住屋需求，無論在面積、戶型、品質及配套設施等方面，都有各式各樣的需求及考量，不能一概而論。現時，市場上大部份成交都是剛需為主的首次置業，因應政府已有清晰明確的置業階梯，首次置業人士亦已得到一定程度的協助。反而，很多八十後、九十後踏入成家立室的階段，在早前有可能已經置業，但到組織家庭的時候，便有“二次置業”(針對樓換樓)的剛性需求。但因應現時國際經濟環境及本地市場信心不足，本地居民考慮因素更多，入市態度轉趨審慎。而現時樓市政策限制頗多，尤其是取得印花稅及限制按揭成數，變相大幅增加“二次置業”的首期，引致彈性不足，窒礙這批需要“二次置業”的居住需求。建議政府相關部門適時審視樓市政策，取消取得印花稅及放寬銀行物業貸款限制，由銀行根據相關客戶的入息去自行釐定貸款金額並調整成數上限，滿足提升生活質素的合理需求。

至於分別針對外地投資者及炒賣而制定的額外印花稅及特別印花稅，建議政府維持以保持住宅市場穩步健康發展的視角，因時因勢地作出動態調整。內地許多城市已推行“認房不認貸”措施，香港自2009年推出樓市辣招後至近月亦開始減辣，這些房地產政策措施的調整，也見到各城市因城施策，適時推出優化房地產市場健康的政策措施，值得澳門參考，並為市場政策的調整如讓有需要“二次置業”的居民有條件改善住屋環境提供寶貴的經驗。